澳門建築置業商會

2015年10月

建置四個關注小組舉行新聞發佈會報告工作

劉永誠會長於建築置業商會四個工作事務關注小組2015工作報告會上向出席傳媒及理監事致開會詞。隨後，由謝思訓理事長發言，就行業熱話<土地法>發表本會意見，接著，梁竟成副理事長代表<公共房屋及私人房產市場關注小組>報告2014、2015房地產市場狀況、關於都市更新的討論以及公共房屋政策方面問題；關穎副理事長代表<都市發展及土地資源關注小組>發表本會關於新城規劃、城市規劃及文遺法之意見；黃國基副理事長報告＜公共及私人工程事務關注小組＞2014、15年工作，過去兩年就當局擬推出的法案及法規作出討論研究，收集及反映業界意見；劉永年副理事長作＜勞資關係及社會事務關注小組＞2015年工作報告。

謝思訓理事長本會對土地法的意見

土地法立法過程嚴謹，當時社會各界提出不同意見，本會亦集合業界意見向行政當局及立法反映，部分意見受到接納，但亦有意見不被採納，既然這是澳門作為一個先進社會所訂立之立法規則，大家需要支持及維護這套規矩。當然社會亦希望法律法規可以與時並進，能夠隨著環境改變及新問題的出現作出適當的調整，令法律法規更具可操作性，及更能夠為澳門各不同界別提供一個合理，公平，具透明度的法制，在各個不同界別的不同聲音下，尋求一個平衡點，共通點。

置業界一般對新土地法的大部分條文認同，但亦希望基於公平原則能夠有一個更能夠清楚釐定責任的有效機制，以便確定當承租人於未能按期完成發展時之責任誰屬。反觀一般澳門發展情況，過期責任可能是屬批租人（亦即政府），亦可能是承租人的責任，或是雙方需共同或分別承擔責任。因為每個批地個案條款有別，個別情況不同，不能一概並論。

翻查很多過案，察覺到發展推遲的原因除了有部分是歸咎於承租人因自身原因未有發展之外，其他延誤的原因可歸納如下：

澳門於二零零二年為了優化產業發展，開放愽彩業，引入高端國際營運者，為澳門經濟發展注入新動力，亦令到原有發展規劃需大幅修改。在此期間，有部分已㧗給土地被政府以行政手段“借回”，對原𠄘租人的發展計劃做成極度的延誤。為提升澳門的發展軌跡，為澳門市民提供就業及向上流機遇而“借回”土地實在無可厚非，但承租人的“借地”在澳門現時的土地管理制度未得到適當的行政處理而延誤發展，做成在新土地法下要面對被特區政府按法例收地的風險。

澳門於二零零五七月十五日年成功申請世遺，正式被列入《世界文化遺產名錄》，成為中國第31處世界遺產。與此同時，特區政府亦即時實行世遺保護措施，行政長官於二零零六年七月十六日作出本批示，將被評定屬“澳門歷史城區”的紀念物、具建築藝術價值之建築物、建築群及地作出保障和特別的保護。其另外，行政當局亦劃出大範圍保護例如主教山视廊及景觀。此舉受到澳門廣泛市民的支持，但與此同時亦對一些在規劃發展中的土地做成影響，特別因為要更改圖則以配合世遺保護，而引致在發展期方面受到阻礙，做成在新土地法下要面對被特區政府按法例收地的風險。

澳門政府過往十年開始規劃環境評估及環境保護，而土地工務運輸局部門亦即時調整建築條例，以便更好保障澳門的環境及為市民打造宜居城市亦對一些在規劃發展中的土地做成影響，特別因為要不斷更改圖則以配合新規劃要求，而引致在發展期方面受到阻礙，做成在新土地法下要面對被特區政府按法例收地的風險。

不少地段在上世纪九零年代澳葡政府批地時並非完成之地段，許多尚待填海及建做基本設施包括水，電，下水道及道路網，基本上未具備發展條件。而引致在發展期方面受到阻礙，做成在新土地法下要面對被特區政府按法例收地的風險。

因此，現時土地法及土地管理制度未能充分反影公平歸責原則，政府亦需要按現行法律於期限日沒收土地，做成澳門土地資源管理制度一大漏洞。若澳門未能合理，合法及合乎公平原則解決此問題將會引致以下嚴重問題：

承租人發展土地權利受損，甚至土地被收回，導致銀行貸款技術性或實際違約，在現時國際銀團貸款當道之時，不但對金融穩定有影響，亦對澳門商業聲譽及日後澳門融資成本及利率有不良影響。

1) 承租人被逼訴諸法院的個案亦肯定不能避免，審判時間冗長，個別土地發展受到凍結，影響樓宇供應量，亦對澳門營商環境及本地及國際投資者信心作出嚴重打擊。

2) 土地管理制度不完善，嚴重拖慢整個澳門社會建設樓宇速度，減低樓宇落成量，直接間接影響樓價及供應量，對澳門整體社會不利。

3) 預售樓花制度亦會因市民對正在發展土地的完整性，合法性及政府收地的風險而受到衝擊，正接影響市民置業渠道。

4) 地盤停工引致工人失業，做成勞資糾紛及產生社會不和諧。

澳門社會需尊重過往土地批給之過程及歷史，及體察洞悉現況，從而慎重考慮如何優化現時土地法。若澳門社會能長遠及合理解決此困境，澳門將可提升土管理系統之可操作性，以及更適當，更有效地運用土地資源作為促進澳門社會發展的重要元素。

謝思訓論土地法

建置四關注小組2015新聞發佈會

梁竟成副理事長公共房屋及私人房產市場關注小組 2015年工作報告

2014、2015房地產市場狀況

本會強調房地產市場應以健康發展為大前題，市場上必須要有充裕供應量才得平衡樓價，早年一段較長的時期，因應各種不同因素令市場供應量減少，例如 :土地工務局批則緩慢，多幅土地未能發展利用。然而，近一年這方面已有較大的改善，批則速度快了，樓花足量推出，令市場供應量，加上整體經濟調節，樓價已有較大幅度向下調整，房地市場逐步向健康方向發展。

2014年第1至3季在建及竣工；14,572個已建成；1,697個 2015年第1至3季在建及竣工；15,120個已建成；1,876個

據土地工務運輸局公佈，現階段已竣工(正進行驗樓)項目有2,331個單位將會供給市場，如能夠在2015年內完成驗樓程序，即約有4,207個單位，對比2014年全年2,885個住宅單位多出1,322個，增加45.82%，如以第三季同期計算也增加10.54%。

對放寬辣招的意見: 隨著房價有較大的回落，可考慮研究逐步放寬部份限制，特別對首次置業者放寬低押成數限制，由金融機構按借款人的供款能力來確定樓宇的抵押成數，當然也應設有上限。

都市更新

2015年初行政長官提出都市更新施政方針，目前澳門具30年以上樓齡樓宇有4000多幢，而且大部份都是上世紀70及80年代建的M級樓宇，在公共設施、衛生及居住環境、交通配套、人口老化等方面極待需要改善。都市更新的推行，可有效解決上述情況，同時更令舊區的土地得到充份利用，可改善舊區土地不足情況。所以我會是支持特區政府推行都市更新計劃。

有如下建議 :

1) 定出適當樓宇重建的百分比。參考鄰近地區經驗並結合公共利益和保護私有財產兩者關係考慮，重建百份比定80%較為適合。

2) 給予小主業、參與重建者的稅項優惠。

3) 創造條件給業界，參與推動都市更新的重建工作。

公共房屋政策方面

a)關於公共房屋政策措施建議：關注小組認為在公共房屋政策方面，要堅持以<社屋為主、經屋為輔>作為澳門公共房屋政策方面的長遠計劃及目標。同時政府要注意平衡公共房屋和私人房屋兩個不同市場，有利於整個澳門房地產市場的健康發展。

b)新類別公共屋房政策：新類別公屋定位和對象、不會分薄公屋土地資源(同時減少對社、公屋需求)由於現時經濟房屋之計分方式，對於年青人、新婚夫婦或單身者而言上樓機會率甚微，建議<新類別公屋>以租屋形式，讓這類階層人士先租後買(社會房屋)，暫時解決住屋困難，待經濟穩定及有足夠儲蓄後才考慮置業；而<新類別公屋>與一般社屋有所不同，有額外條件限制，可以加上租住年期限制，可以使<新類別公屋>能多作循環及流轉性配給其他有需要的人士。

召集人　梁竟成

關穎副理事
<都市發展及土地資源關注小組>2015年工作報告

新城規劃

善用得來不易的土地資源。

新區的發展應考慮及回應不同市場的需求，不宜單一主力發展公共房屋。

規劃要顧及多元化，不要偏重單一解決居住的數量，要全盤考慮相應的生活配套及設置。

A區，希望加大私人參與及帶動新城區內的商業活力。

城市規劃

投資者於決定投資前需要知道項目的發展規劃，但現今是在投資後，進行實際工作中，經過一輪諮詢後才取得相關的資訊。希望新的城市規劃能盡快完成及公報。

有些沿用的法規可能已不合時宜，舉例<街影條例>，其作用是要保證有足夠的採光及通風，如果科學論證有其他設計技術可優化之，是否可取代<街影法>？讓設計更附合科學性，建築物更為美觀？法規一成不變，長期而言，未能配合社會的步伐，科學地修改一些舊法規是需要的。

文遺法

一個城市的發展，包含了舊事物的逝去，迎來新事物的到來。其中的意義就是有一得必有一失。在保護舊有文化遺產的同時，資源的有效使用、民生、生活的基本需要、經濟的長遠影響，亦是城市規劃的主體考量，否則就算有更多土地資源，最終亦只能不斷移山填海造地，破壞地球。

現今，土地工務運輸局於審批項目的時候，往往把不在世遺保護區域內之項目亦交予文化局諮詢意見，是否可以取消此不必要的程序，以增加審批效率及簡化流程。

項目的審批，需諮詢城市規劃委員會及文化遺產委員會，但有時候，文化局也只是提出非約束性的建議，但因不同界別的人士都發表意見，令到項目受到不必要的阻撓。希望能優化兩個委員會的功能。

召集人　關穎

黃國基副理事長
<公共及私人工程事務關注小組> 2015年工作報告

公共及私人工程事務關注小組在過去兩年就當局擬推出的法案及法規作出討論研究，收集業界意見，並向當局反映有關狀況，其中包括「建築及城市規劃範疇內的認可、登記、註冊和執業資格法律制度」、噪音法修訂本、｢第74/99/M號法令-公共工程承攬合同之法律制度｣、”建築安全與衛生章程、工程承攬的建築工地或工程地點的人員管理規則” 、”建築廢料管理制度“等。其中就專業認證制度及噪音法修訂本更聯同業界友會向立法會有關小組反映業界疑慮。

小組代表亦定期積極參與由土地工務運輸局主持業界溝通座談會，就公共及私人工程執行時面對的矛盾向當局反映，並提出可操作性的建議。提請當局將超大型發展項目如博彩設施及大型屋苑等與中小型發展項目分流審批，以縮短中小型發展項目審批週小組成員亦聯同業界友會就公共工程執行面對的問題向行政當局提出建議，指出當局對公共工程作出大量投資，而大部份項目均滯後及執行率偏低，其原因在於當局在項目管理中各有關持份單位包括定作人、設計、監理及質檢權責不清，亦未能充分按合約精神處理問題，各項目管理單位將責任互相推諉，議而不決，令承建單位無法如期執行施工。希望當局能充分吸納業界意見，根據本澳建築業發展狀況並參考國際上慣常規定，優化管理體系，按合理性及按公平原則保障各方面利益，以期提高公共工程執行效率。於去年底小組撰寫了<<人力資源有關情況研究及作出分析報告>>，呈有關部門備案。本小組未來將繼續就業界關注凡議題進行研究，按現實狀況向當局反映意見，並提供建設性意見。期，活化本地中小型房地產發展市場。

增加項目審批中的網上資訊，讓投資者了解項目的審批進程，及時安排專業設計人仕與審批部門溝通協調，交換意見，以期達至共識，化解技術分岐，節省文書往來，提高審批效率。

小組成員亦聯同業界友會就公共工程執行面對的問題向行政當局提出建議，指出當局對公共工程作出大量投資，而大部份項目均滯後及執行率偏低，其原因在於當局在項目管理中各有關持份單位包括定作人、設計、監理及質檢權責不清，亦未能充分按合約精神處理問題，各項目管理單位將責任互相推諉，議而不決，令承建單位無法如期執行施工。希望當局能充分吸納業界意見，根據本澳建築業發展狀況並參考國際上慣常規定，優化管理體系，按合理性及按公平原則保障各方面利益，以期提高公共工程執行效率。

於去年底小組撰寫了<<人力資源有關情況研究及作出分析報告>>，呈有關部門備案。本小組未來將繼續就業界關注凡議題進行研究，按現實狀況向當局反映意見，並提供建設性意見。

召集人　黃國基

劉永年副理事長
<勞資關係及社會事務關注小組>2015年工作報告

社會保障基金

小組認同社會保障基金供款調升至90元，但建議每兩年進行一次檢討，亦希望逐步調整社保供款比例為1比1，以表現公平性。

非強制性中央公積金制度

小組認同社會經濟發展，應該讓居民同時分享經濟發展的成果，政府適時制定政策，為居民未來退休生活得到更好的保障，此舉大方向是正確的，優先以<非央積金>向社會推行政策，待時機成熟，社會有更大共識，政策及行政程序指引等一切條件可行的時候，才考慮是否適當時期推行<<強制性中央公積金制度>>，假若，非強制轉變成為強制性，將會令大部份小企業面對更大的經營困難。再者，對於非全職員工/散工如何訂定甚麼條件下需要加入<非央積金>? 如何處理相關文件及行政程序，當局必須要有清晰及簡化的流程，中小企才能夠配合有關工作，因此必須再進行討論。

物業管理業務的清潔及保安僱員的最低工資對人力資源造成衝擊若大廈單位較小，管理費即加幅將會較大勞動關係法及聘用外僱法強制性假日工作之補償方式，因應中小企之管理操作，希望補償應更有彈性，以”三工”為基礎與員工協商補償方式，除了有當日之正常報酬外，以2日假期或1日基本報酬加1日假期作為補償方式，由協商下選擇方案。

就僱員辭工與及僱主合理解僱員工之責任方面，建議是雙方面平等的，以示公平，如辭職的預先通知期要相同，單方解約時亦要對被違約的一方作出補償等。

儘早引入非全職勞動法，以便釋放現時受限制的澳門人力資源進入市場勞資關係及社會事務關注小組在舉行過多次會議，並綜合業界意見後，將<非強制性中央公積金制度>及<分層建築物管理商業業務法>意見書給予相關部門反映業界意見。

召集人　劉永年